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“房住不炒”不因疫情而变!十余城市密集收紧楼市调控

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发表于 2020-8-6 19:02:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
其中最值得关注的是严禁滞后网签的规定。一般房屋买卖交易双方签订合同后,需到房地产相关部门进行备案,这就是 " 网签 "。" 滞后网签 " 就是购房合同签了,购房款也交了,但没有按规定时间去网签备案。这就涉及到对限购政策的规避。
海南虽然实施全域限购,但近两年的一系列人才优惠政策已经大大削减了限购效力。如:去年 3 月份,海南的一份新政规定,部分符合条件的人才无需在海南落户,可以直接购房。除此之外,想要在海口买房需要通过人才引进落户海口,或要有当地的 2-5 年的社保或纳税证明。
受到自贸港建设等政策利好的推动,今年以来,海南楼市热度不减。分析认为,个别尚不具备购房资格的人可能会采用 " 提前购房,等两年后有了购房资格,再去网签 " 的方式 " 曲线购房 ",而 " 严禁滞后网签 " 的规定就堵住了这一漏洞。
海口的楼市政策调整只是本轮房地产政策 " 转向 " 的一个缩影。
据中原地产研究中心统计,7 月份以来,已有东莞、杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古、安徽阜阳等十余个地方出台楼市收紧政策。其中,东莞在一个月内连发两轮楼市收紧政策。
梳理目前已出台的调控政策可以看出,这轮调控有三大特点:
其一,未现调控全面升级迹象。
此轮调控除深圳等个别城市外,调控力度相对平和,并未出台如提高商贷首付比例、限贷升级、或者交易税费调整等调控 " 大招 "。
多地新政大多是在已有基础上进行小幅加码。比如宁波限购区域扩容,由原来的老三区扩大至市五区;东莞首次将二手房纳入限购范围。
有的仅针对公积金政策进行微调。如安徽阜阳规定,停止向购买第三套住房及以上者发放公积金贷款;公积金贷款购买二套房,首付比例不低于 50%,利率不低于同期首套房利率的 1.1 倍等。
为何政策力度不强?这与调控出台的背景直接相关。目前,房地产市场并未出现普涨或者全面升温的态势,只是在部分热点地区出现局部过热。
中原地产首席分析师张大伟指出,过去的房地产调控基本都是市场和房价已出现全面升温之后出台的,而本轮调控可以说是首次打破这种局面。1-7 月份,全国房地产销售数据同比依然处于负增长区间,不少地方楼市仍处于疫后恢复阶段,并不需要严控。
其二,调控政策以 " 打补丁 "" 补漏洞 " 为主。
以问题为导向的思路在此轮调控当中体现得更加明显。各地大多针对已有政策的漏洞,出台相应措施。
例如:深圳、南京均提出相应措施封堵 " 假离婚 "。深圳规定,夫妻离异 3 年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算;南京也提出,夫妻离异 2 年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
再比如针对人才政策削弱限购效力问题,深圳市提出,须在本市落户满 3 年,并连续缴纳 3 年及以上个税或社保才能购房,这在全国尚属首次。
杭州的政策同样也以堵漏为主。今年上半年,杭州出现了 5 个 " 万人摇号 " 的新房项目。供不应求的市场情绪强化。
克而瑞研究中心副总经理杨克伟表示,实际执行中,杭州的人才优先购房制度大大提高了人才渠道的摇号中签率。例如,远洋西溪公馆的整体中标率约为 1%,而人才购房的中标率高达 52%;此外,许多项目的人才摇号中签率高达 100%。
为防止投资炒作,杭州新政对此打上 " 补丁 ":人才优先购房,将有 5 年限售期,一个家庭一次只能参加一个项目的摇号等。
张大伟认为,本轮楼市调控的主要特征是针对购买多套房的 " 打三假 ",包括 " 假落户 "" 假离婚 "" 假人才 ",为现有政策打上 " 补丁 "。
其三,未来一段时间,调控政策或 " 因城施策,松紧并行 "。
在楼市过热地区收紧政策的同时,依然有不少地方通过人才政策、购房补贴等降低购房门槛,鼓励住房消费,保障刚需等群体的住房需求。未来一段时间,各地调控政策或出现 " 松紧并行 " 的情形。
据中原地产研究中心统计,截至 7 月份,已经有超过 130 个城市发布了各种吸引人才的政策,其中不乏购房补贴和落户宽松政策。一些城市已开始执行 " 零门槛 " 的落户政策。
克而瑞研究中心分析认为,下半年货币政策整体保持宽松基调,但房地产信贷和融资政策难以开闸,首付贷、房抵贷等仍是重点监管对象,政策仍将严防资金过度流向房地产市场。在此背景下,各地方因城施策,房地产政策可能出现 " 松紧结合 " 的情形。
地方政策密集加码背后,是近期几场高规格会议上传递出的新信号。
7 月 24 日召开的房地产工作座谈会指出,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时指出,要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦。
7 月 30 日召开的中央政治局会议再次强调坚持 " 房住不炒 " 的定位。
此前,包括央行、财政部等多个部委也多次强调 " 房住不炒 "。
对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,疫情没有也不会改变 " 房住不炒 " 的政策基调。上半年,虽经济遭受疫情的严重冲击,但房地产市场调控政策依然保持连续性和稳定性,一些城市出台的松绑政策被叫停。在极少数房价出现较快上涨时,进一步加大调控力度,遏制借机炒房的行为,保持市场健康运行。
许小乐认为,未来一段时间各地调控的主动性会更强,而且在宏观政策出台之前,将考虑提前做好房地产调控布局,以提升调控科学性。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出,近年来,不少一二线城市包括深圳的限购政策都接近虚设,人们可以通过人才引进、落户等多种途径规避限购。这些城市,房价稳定主要靠限贷政策维持。
但是,为了对冲疫情影响促进经济复苏,上半年宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段,以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂。在宽松的货币环境下,股市和楼市成为资金流向的重要选项。限贷政策效力受到影响。
邹琳华认为,这次多城密集升级限购,可以进一步稳定市场。
从更宏观的角度来看,房住不炒可能成为宏观调控跨周期调节机制的内容之一。
7 月 30 日召开的中央政治局会议提出 " 跨周期 ",要求 " 完善宏观调控跨周期设计和调节,实现稳增长和防风险长期均衡 "。
恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平指出,此前宏观调控强调 " 逆周期调节 ",旨在熨平短期经济波动,而 " 跨周期调节 " 则需兼顾短期和中长期,兼顾稳增长和防风险,不能因稳增长而过度放松导致风险积聚,也不能因防风险而过早收紧导致经济回落。他撰文称,房地产长效机制正是现有 " 跨周期调节机制 " 之一。
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